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Expulsion du locataire et allocation d’une provision

En matière de résiliation de bail commercial, en cas de défaut de paiement des loyers, l’allocation d’une provision en référé, au bénéfice du bailleur, ne peut aboutir s’il existe entre les Parties une contestation sérieuse.

Importance du rapport d’expertise

Dans cette affaire jugée récemment, pour refuse l’allocation d’une provision au bailleur, la juridiction s’est appuyée sur le rapport d’expertise qui indiquait que « la cuisine se résume à un local ouvert à la circulation menant à l’étage par un escalier à quart tournant » ;  devant le piano de cuisson les prises électriques en matière plastique commencent à fondre ; il n’y a pas d’extraction digne de ce nom puisque le groupe VMC est celui d’une maison d’habitation individuelle et est totalement inadapté ; la  faïence murale n’est pas conforme et ne peut être aisément nettoyée ; tant la dimension de la pièce que ses accès, ses revêtements muraux, son installation électrique, son extraction et l’absence de fenêtres sont des non conformités qui empêchent son utilisation ».  


L’expert judiciaire a conclu que la mise en conformité de la cuisine existante était impossible et que la seule solution consisterait à créer une cuisine à l’étage avec extraction en toiture ou sur la cheminée par un caisson. Ces travaux représenteraient un investissement de l’ordre de 30.000 euros et nécessiteraient la fermeture de l’établissement pendant un mois et demi. Cette mise en conformité est une contestation sérieuse justifiant les Parties à se pourvoir au fond.

Quid de l’acceptation du locataire ? 


Toujours dans cette affaire, la SCI bailleresse, a soutenu en vain que le locataire avait  définitivement accepté la « livraison » de la chose. Or, cette argumentation, fondée sur les dispositions de l’article 1604 du code civil relatives à la vente, ne peut qu’être écartée, le bailleur n’étant pas tenu d’une obligation de livraison cessant à compter de l’entrée dans les lieux du locataire mais d’une obligation de délivrance de locaux conformes aux dispositions du bail qui perdure pendant toute l’exécution de celui-ci.



Hotte suffisante ?

La SCI a aussi plaidé sans succès que la cuisine était équipée d’une hotte et qu’il n’était pas exigé que celle-ci corresponde à la hotte d’une cuisine de restaurant ; cette argumentation est sans pertinence au regard de la location des locaux à usage de restaurant dans le cadre d’un bail commercial.



La SCI a enfin fait valoir qu’il incombe au locataire de mettre la cuisine en conformité avec la législation en vigueur et que son état était apparent avant la signature du bail ; cette argumentation doit faire l’objet d’un examen au fond puisque , si le locataire est bien tenu de procéder à la mise aux normes de l’installation louée, il ne saurait être contraint de remettre aux normes l’électricité du bâtiment et n’est pas autorisé à changer la destination des lieux, ce qui conduit, à vérifier si les travaux nécessaires sont dus à une absence de mise aux normes en vigueur ou à une absence de délivrance, par la bailleresse, d’un bien conforme à sa destination.

Contestation sérieuse



L’existence d’une contestation sérieuse fait obstacle à l’exercice des pouvoirs du juge des référés et l’octroi d’une provision supposant le constat préalable d’une obligation non sérieusement contestable qui n’est pas établie en l’espèce, les juges, par infirmation de la décision déférée, ont débouté la SCI de ses demandes tendant au versement d’une provision et d’une indemnité d’occupation provisionnelle.


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